Thị trường bất động sản: Chung cư cao cấp lấn át, nhà bình dân ngày càng khan hiếm
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang gặp tình trạng mất cân đối nghiêm trọng khi phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang áp đảo, trong khi căn hộ bình dân lại ngày càng thiếu hụt. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chủ yếu là các dự án chung cư, chiếm tới 70%. Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ này thuộc phân khúc cao cấp (từ 50 triệu đồng/m2 trở lên) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng/m2), chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung.
Xu hướng nhà ở cao cấp và hạng sang chiếm lĩnh thị trường đã tăng mạnh từ đầu năm 2023. So với quý III/2023, số lượng dự án hạng sang đã tăng gấp đôi, trong khi căn hộ bình dân lại sụt giảm nghiêm trọng. VARS cho biết, phân khúc trung cấp với giá từ 25-50 triệu đồng/m2 chỉ xuất hiện tại các khu đô thị ven đô hoặc các tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, và Đồng Nai.
Các công ty nghiên cứu thị trường như CBRE cũng nhận định, tại Hà Nội, hơn 75% nguồn cung mới trong quý III/2023 đến từ các dự án cao cấp với giá bán từ 60 triệu đồng/m2. Đặc biệt, một số dự án hạng sang ở quận Tây Hồ thậm chí chào bán với giá gần 200 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, công ty Savills cũng ghi nhận tình trạng tương tự khi hơn 60% nguồn cung đến từ các căn hộ hạng A và B, tức là các dự án cao cấp.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định rằng thị trường nhà ở hiện tại chủ yếu phục vụ cho những người có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi nhà bình dân – loại hình nhà ở phù hợp với số đông – lại “biến mất” khỏi thị trường. Các dự án nhà ở xã hội, vốn dành cho người thu nhập thấp, cũng đang triển khai rất chậm. Bộ Xây dựng cho biết, tính đến giữa năm 2023, cả nước mới đạt gần 36% mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2025.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, tiến độ xây dựng nhà ở xã hội còn chậm hơn, chỉ đạt chưa tới 40% chỉ tiêu. Cụ thể, Hà Nội dự kiến phải xây 18.700 căn nhà ở xã hội vào năm 2025, nhưng đến nay mới có 3 dự án được khởi công và 5 dự án hoàn thành, tổng cộng khoảng 5.200 căn, chiếm gần 37% mục tiêu.
Khó khăn về khả năng mua nhà ngày càng trở nên rõ rệt. Theo một khảo sát gần đây của VnExpress, 52% người tham gia cho biết họ chỉ có khả năng mua căn hộ dưới 2 tỷ đồng, nhưng với sự khan hiếm của căn hộ bình dân, việc sở hữu nhà đã trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất cân đối này, theo ông Đính, là do chi phí đầu tư, đặc biệt là giá đất, tăng cao, khiến các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận. Đồng thời, phần lớn các dự án mới đều nằm trong các đại đô thị đã có mặt bằng giá cao, nên giá bán của các căn hộ mới thường khó có thể thấp hơn các giai đoạn trước.
CBRE dự báo rằng, trong những tháng cuối năm 2023, thị trường căn hộ sẽ có thêm khoảng 10.000 căn hộ mới tại Hà Nội, nâng tổng số căn mở bán trong năm lên 30.000 căn – mức cao nhất trong 5 năm qua. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn thuộc phân khúc cao cấp, còn căn hộ bình dân sẽ tiếp tục khan hiếm.
Ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo rằng nếu giá bất động sản tiếp tục tăng cao mà không có biện pháp can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy. Ông kêu gọi các cơ quan quản lý nhanh chóng có chính sách hỗ trợ phát triển phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Đồng thời, các chủ đầu tư cần nghiên cứu và phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân, để tránh tình trạng lệch pha quá mức sang phân khúc cao cấp.